一、基本情况

越城区小区管理存在的矛盾很复杂很尖锐。如何让居民生活在平安和谐的生活中，既是广大百姓的企盼，也是政府部门的责任所在，根据对问题的调查，对矛盾作一些解析。

1.越城区基本上以多年的老小区和新开发的新小区二种形态，大体上老小区占了三分之二左右，老小区基本上存在以下问题：建成时间早，绿化率低，停车位不足，公共设施配套少，安全隐患多，物业管理也是基本粗放管理。

2.近年开发的小区则存在建造质量差，物业和房产开发初期是父子关系，物业处处为开发商着想，很多问题物业尽量隐瞒，甚至移用业主的公款。有些小区成立的业委会又不团结、不专业、缺乏管理能力，业主又不卖账，三方关系十分尖锐突出。

二、主要问题

通过对社区和小区的走访了解，业主对小区物业管理直言不讳，以白鹭金滩小区业主为例，对物业管理简直是恨铁不成钢。

1.白鹭金滩小区交房也有十年左右，由于物业是开发商自己的物业，管理又缺乏专业度，小区的许多设施设备早已破损不堪，但物业和开发商采取拖的方式，把问题拖到保修期过后，这样开发商可以拖下几百万的资金。

2.小区建造质量堪忧，外墙砖大量剥落，开发商和建筑商互相推诿，物业又无法作为，砸死人的危险一直高悬头顶，但没有直接部门可管，业主天天提心吊胆。

3.由于开发商的粗制滥造，小区监控配置压缩，导致小区发生重大失窃事件，贵重物品和保险箱一起撬走，公安由于监控设备太少无法破案。

4.建筑商偷工减料，停车位地面大量起沙，造成坑坑洼洼，车子一天下来全是灰。矛盾突出，物业无能为力。

5.物业和业委会迟迟无法签订合同，合同还是交房时不合理的临时合同，根本无法有效的管理，无法合法保护业主权利。为此双方矛盾冲突，物业经理都换了有六个了。

6.作为社区，没有与小区业委会形成合力，共同督促物业做好管理工作，小区物业无法正常招聘、替换，政府管理缺失。

森海豪庭甚至发生物业半夜砸窗收物业费的情况，物业和业主矛盾激烈，物业堵业主的状况经常发生。而由于物业费用紧张，导致管理缺失，业主就不肯交费，矛盾越来越深。

对于上述问题，社区对小区管理也是满腹苦水：

1.由于开发商偷工减料，像白鹭金滩小区掉外墙砖的问题，维修一直在做，但无法根本上解决，这是开发商建设遗留问题。

2.责任界定不清

对小区配套设施维修管理，对环卫及清运管理、对安全巡查问题、小区停车难、绿化改造又产生矛盾，这些政府和物业的责任没有分清楚，造成物业被动，但社区又不敢轻易介入，呈犹豫心理。

3.物业公司是由开发商指定，存在利益关系，导致产生无法合作，无法制约，留下矛盾纠纷隐患。

4.有些小区新老物业移交问题严重，交接不畅，预缴物业费退款慢等存在一系列问题。

三、意见建议

针对以上种种问题矛盾，以及矛盾随着社区的多样性，问题会越来越多，越来越复杂，住宅小区物业管理如何破冰解决迫在眉梢，提以下一些建议：

(一）应该尽快制定一部门针对本区的特点的物业管理法、或者在已有的基础上完善制订，对小区配套设施的规划指标，前期物业管理，业委会组建、后期物业选聘、收费、对物业监管等热点、难点问题做个标准化规定，配套出台具体实施细则和部门规定，使之形成能像全国治安业的模范“枫桥经验”一样便于推广。

（二）推进自治组织建设

1.政府牵头，其他单位配合，指定业委会组建规程，审查机制。

2.解决业委会“虚量化”的问题，为发挥业委会的作用，探索社区工作人员担任业委会召集人的工作，强化自治组织的管理联系业主的纽带作用，真正起到对物业的监管作用。

（三）加大对开发建设的监管：区城建部门义不容辞，规划、建设等相关部门要在源头上在新的社区需求下，对小区的规划设计，既要满足发展需求，适度超前，又要依法严格审批：加大对施工质量监管，对于偷工减料，隐瞒质量问题的单位实行一票否决制，拉进黑名单，严抓新房交付就成危房的矛盾纠纷。

（四）对全区物业该进行投票评选淘汰制，每年前几名进入业主

选池，分数差的后几名进行淘汰，不得进入绍兴物业管理市场。

（五）所有新建小区不允许房产公司自行制定物业管理，必须招投标，而且必须是独立的物业公司，交房初期社区应该督促规划的细化，加强监管，尽快让小区业委会能规划化运作，让业委会又充分享有自主选择物业公司的权力，优胜劣汰，有了竞争机制，物业公司才会用心管理，提高服务质量。

（六）物业管理中的监管审计一定要落地，这个必须政府制定，使之成为前置条件，每年一次审核，并且在小区内公开、允许业主复核。这样，双方的矛盾就会无形中化解。

（七）加大宣传引导，引导业主和物业正确管理，正确维权，对做得好的物业公司，政府设立奖励基金，专款专用，予以奖励，对好的物业公司予以税费减免，鼓励其做大做强。

（八）对业委会成员进行培训，政府成立培训机构，统一培训，使其具备专业水平。

物业关系到千家万户的安宁和幸福，做好物业管理，就是每家每户的安定的后方，也是十九大提出的基层治理的要求。