关于我区老旧小区综合改造提升工作的几点建议

日期: 2020- 06- 28 16: 08: 36 浏览次数: 字体:[ ]

2019年上半年以来紧紧围绕国家、省、市关于开展城镇老旧小区改造有关工作部署,深入调研绍兴主城区老旧小区改造工作基本情况,实地踏勘中兴路以西79个老旧小区需综合改造提升的项目,分析存在问题,提出意见建议为下一步全面推进老旧小区综合改造提升工作提供借鉴和建议。

一、我区老旧小区改造基本情况.

1.历年来老旧小区改造情况。自2000起,我市先后组织开展了各类专项行动,对老旧小区实施了不同程度的改造提升,有效改善了老旧小区的居住环境、配套功能和社区管理。如屋面整治(平改坡)、路面硬化、物业改善,以及背街小巷庭院改善等。2007年-2012年间,主城区又实施了沿主要街两侧的住宅和商业用房的立面改造和部分危旧房的改造.2013年至2016年期间,通过科学保护、合理利用,实现“点线面”统筹保护历史建筑,成功抢救保护和修缮了部分历史建筑。2016年至2018年实施老旧小区个性化“微改造”。主要是以功能性改造为重点,先后推进“三改一拆”旧住宅区改造、老旧小区加装电梯、污水零直排小区创建和物业改善、“绿改停”等,综上,我区结合实际,因地制宜对老旧小区实施了不同程度的改造提升,有效改善了小区的居住环境、配套功能和社区管理.

2.本轮老旧小区综合改造提升工作情况。2019年下半年以来,老旧小区综合改造提升工作纳入市区两级政府的全面深化改革任务,确定“试点先行、总结经验、全面推进”的工作安排。市府办又印发《绍兴市老旧小区综合改造提升工作实施方案》(以下简称实施方案),提出以提升居民生活品质为出发点和落脚点,把老旧小区综合改造提升作为城市有机更新的重要组成部分,结合未来社区建设和基层社会治理,积极推动老旧小区功能完善、空间挖潜和服务提升。坚持以人为本居民自愿,坚持因地制宜、突出重点,坚持各方协调、统筹推进,坚持创新机制、长效管理,努力打造有完善设施、有整洁环境有配套服务、有长效管理、有特色文化、有和谐关系的“六有”宜居小区,使市民群众的获得感、幸福感、安全感明显增强。

目前已确定2022年,全市改造老旧小区约100个示范区,其中,明年越城区列入改造试点项目的老旧小区79个,目前这些项目都处于技术前期阶段.

二、存在的主要问题

我市老旧小区建成时间较早、原建设标准较低(有的甚至连房屋地基缺失、设施年久失修、环境脏乱差,离国家、省市的有关要求,离人民群众对美好生活的向往,还存在不小的差距,也存在诸多难点和问题。

1.居民作为小区业主的主体意识不够。《实施方案》明确,要充分尊重居民意愿,凝聚居民共识,变“要我改”为“我要改”,由居民决定“改不改”“改什么”“怎么改”“如何管”,从居民关心的事情做起,从居民期盼的事情改起。原则上申报项目需符合物权法规定的“双2/3”条件,且业主对改造方案(内容)的认可率达2/3”。但在实际调研中发现,当前老旧小区居民希望实施改造的愿望十分强烈,但历年来我区老旧小区改造模式基本上由政府为主,使得居民等、盼、靠政府实施改造情况非常普遍,老旧小区居民仍然缺乏小区业主主体意识和“主人翁”意识.

2.老旧小区功能缺失明显,改造局限性较大。我区老旧小区历年改造侧重于单项改造或环境整治,总体上存在着居住功能不足、配套设施短缺、小区管理薄弱等问题。尤其是老旧小区居住的老年人比例较高,对配套服务设施的需求较为紧迫,但受老小区本身土地空间和资源所限制,既有的养老托幼、医疗卫生体育休闲等配套服务设施无法满足老年居民的需求。

3.改造成果能否保持尚需时间检验。目前一些老旧小区采取社区每年收取25--50元左右卫生费或业主缴纳0.15元/平方米/月准物业管理费,由社区主导并聘请保洁人员(外来人员居多)和50-60岁年龄段保安人员或聘请物业公司实施管理,但由于收费标准较低,总体上历年来的单项改造成果未得到很好的保持。要求街道制订初步改造方案及预算时,要同步制定物业服务引进等长效管理方案,即老旧小区实施改造前就提前谋划好小区物业管理具体方案,以确保改造成果给予保持并形成持续的维护和管养机制,但尚待时间检验。

4.部分老旧小区不具备实施综合改造条件。应实地走访调查主城区79个列入2020年改造提升的老旧小区,特别是建于上世纪七、八十年代的老旧小区,大部分为多孔楼板建筑,部分房屋已鉴定为危房、部分房屋为“煤渣砖”砌墙的房屋安全隐患较大,根本无法通过综合改造消除安全隐患和改善居民居住条件,这些老旧小区的属地街道也需明确提出具体改造方案.

三、有关建议

李克强总理指出:加快改造城镇老旧小区,群众愿望强烈是重大民生工程和发展工程;省、市、区三级政府将老旧小区改造列入2020年重点工作。为全面回应民之所盼、民之所呼,建议如下:

1.逐渐形成“业主主体,政府主导”的改造共识。建议进一步落实市级推动、区级负责、街道实施的责任分工,发挥社区的沟通协调作用,激发居民主人翁意识,政府主导,但不搞大包大揽。一方面,由属地街道负责组织搭建 “家园自管小组”等会商平台,引导小区业主参与改造前方案征集、改造中工程监督、改造后成效评价及维护成果等整个过程;另一方面积极发挥各类新闻媒体作用,加大对老旧小区综合改造提升工作的宣传引导,让“业主主体,政府主导”的共识深入人心,为顺利推进综合改造、营造良好的舆论氛围.

2.充分挖掘潜力拓展小区配套服务空间

社区整合使用零星用地建设停车场、配套服务用房,区民政局将小区内的存量用房提供给社区用于老年人居家照料中心;要通过自行车棚及既有用房改建成社区配套用房及老年人颐养中心;有些改造项目采用街区改造的理念,收购如原粮机厂、机床厂等用地,拟改建为街片区配套用房等,积极提升老旧小区居民生活便利性和获得感。为此建议,要以“片区统筹”的理念为指引,因地制宜,结合实际,通过腾退、收购等多种方式,增加老旧小区配套服务用房;各行政事业单位、国有企业要积极承担社会责任,在厘清国有资产的基础上,主动将存量房屋,提供给街道、社区用于配套服务。

3.合力构建共享共治长效管理机制

老旧小区改造后“怎么管”由业主说了算,要合力构建共享共治长效管理机制。建议:一是物业管理部门要进一步加强对老旧小区改造后引入专业物业管理进行引导和指导,帮助业主在改造项目竣工和交付之间,实现专业物业管理的无缝衔接;二是要依托党建引领居民协商深化社区公约,探索与创新居民参与维护和管理小区公共设施的机制,营造邻里和谐、居民自治的社区环境

4.多措并举努力筹集改造资金。鼓励部分社会力量参与老旧小区停车场库改造及后续养老产业等运维管理,并建立相应市场参与机制。

5.有的放矢解决老旧小区之难点痛点

要有“锦上添花的事少做,雪中送炭的事多做”的为民情怀,对于确实无法通过综合改造消除房屋安全隐患和改善居民居住条件的老旧小区,建议属地政府要有创新意识和担当精神,不推诿不躲避,各级相关部门要全力支持配合,出谋划策,按照“一小区一政策”的原则,专题研究并提出拆除重建等切实可行的改造方案并加以解决,要凝聚各方合力真正做到“不忘初心、牢记使命”,把老旧小区综合改造这件民生大事办实办好。

 

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