2019年10月23日，绍兴市人民政府办公室出台了《绍兴市老旧小区综合改造提升工作实施方案》，市政府召开了第六十一次常务会议专题研究部署老旧小区综合改造提升工作三年计划。2021实现古城内老旧小区改造提升工作全覆盖，2022年在全市范围内实现全覆盖，并打造100个左右的改造示范小区。通过完善配套设施，优化人居环境，健全管理机制，特色彰显、治理长效的要求切实改善居住环境，增强群众获得感。按照环境优美、功能完善、品质提升，分片整治的方式，高标准推进老旧小区综合改造，是重大的民生工程、发展工程，把好事办好，实事办实。

一、以越城区为例的老旧小区现状：近几年来,我市陆续开展了规模较大的城市老旧小区改造、提升工作,地方政府投入了较大的人力、物力和财力,也取得了积极的效果,一定程度上改善了居民的居住条件和居住环境,改变、提升了城市的景观风貌。但是，将老旧小区打造成配套设施完善、居住环境优美、人文特色彰显、管理机制健全的美丽宜居型小区还相差甚远。

1．除近十年来新发展起来的城镇住宅小区外,原建成区中均存在数量不等、规模不等的老旧居民住宅小区,这些老旧小区大多建于上世纪八、九十年代,建筑质量较差,各种配套设施缺乏。

2．2000年之后建设的居民住宅小区,虽然由于建设标准的提高,建筑质量大大提升,但随着时间的推移,各种配套设施损坏、陈旧的现象比较普遍,居住环境逐渐变差,日益不适应现代生活的需要。

3．随着城市规模的扩张,新开发的各种配套设施完善、功能齐全、环境优美的高档住宅小区不断涌现,与老旧居民小区形成鲜明的对比。

二、老旧小区改造中存在着不少问题，既影响了改造的成效,又与城市整体功能的提升存在着一定的差距。

1．现行的老旧小区改造以原有小区硬件设施的修缮和改造为主。一是如沿街立面美化、路面硬化、雨污分流、管线入地、绿化补种等。停车场(位)、物业管理用房等基本硬件设施,以及文化娱乐、健身休闲、以社区居民为主要服务对象的居家养老、社区商贸等其他相关配套设施和服务,往往由于受到各种客观条件普遍性。

2．老旧小区未实施物业管理。一方面增加了所在社区的管理、服务负担,另一方面,相关的管理、服务工作未能全面、有效跟进,大大削弱了老旧小区改造的后续效果。

三、对策和措施。政府在对城市老旧小区的改造中应树立综合改造、全面提升的理念。为此建议：

1．加强老旧小区改造所涉相关部门之间的联络和沟通,实现相关改造项目和内容的同步实施。地方政府指定的具体负责老旧小区改造工作的管理部门在改造工作实施前,应与街道、社区、自然资源、建设、城市管理、市容环境卫生、绿化、交警等相关部门和电力、管道煤气、自来水、排污、电信、广电等公用企业积极联系和沟通,由相关各方共同参与制定改造方案和计划,协调行动,按计划同步实施相关改造项目,相关部门合理负担和分摊相关改造费用,并实现改造、整治等工作同步推行,力图以最小的成本,取得最优的改造效果。

2．积极为老旧小区相关配套设施、服务的改善和发展拓展用地和用房空间。

一是对于老旧小区中部分居民楼由于建筑质量差,且年久失修,已经属于危房,而建设开发的责任主体因解散注销等原因不复存在的,出于安全考虑,地方政府应对这些居民楼予以征收并拆除。对危房拆除后的土地,地方政府可以无偿划拨给街道和社区,用于改善相关配套设施,特别是应根据老旧小区中老年居民占比较高的特点,优先用于建设符合居家养老服务、社区商贸业发展、安装好小区电梯等要求的配套用房和设施,产权归投资主体所有。

二是对上世纪八、九十年代建造的老旧小区大多建有成排的独立车棚,但基本无用电设施,小区内私拉乱接电线的现象比较普遍,存在较大的安全隐患。应在老旧小区改造中,在充分征求居民意见的基础上,拆除独立车棚改建公用车棚,并安装充电装置,提供充电服务,由社区或小区物业服务企业统一管理,按成本价收取充电费用。这样,一方面可以消除用电安全隐患,另一方面,节余的建设用地经过统筹安排,可以为相关配套设施、服务的改善和发展提供用地空间。

3．完善空间规划,拓展老旧小区“生活半径”,实现相邻区块之间配套设施和服务的功能共享。

一是不少地方的老旧小区规模较小,总占地面积和建筑面积不大,居民户数不多,配套设施和服务改善、发展的空间受到较大限制,且利用率不高。建议在城市发展和更新的空间规划中进行综合考虑和统筹安排,合理划分区块,将老旧小区改造与周边沿街商铺更新改造，城市背街小巷、“夹心层”和零星棚户区的改造、征收拆除,工业企业的退出和转型,城市景观改造、提升等工作紧密结合,拓展老旧小区的物理空间和“生活半径”,并对老旧小区周边公共设施进行合理布局和调整,完善老旧小区的配套设施。

二是对老旧小区周边的商贸、服务业态进行合理布局，通过制定相关政策，引导老旧小区周边业态以着眼于为社区居民提供所需服务为主要发展方向，进行合理定位和转型,推动社区商贸、服务业等配套服务的发展。

4．充分利用现代互联网技术,完善、发展老旧小区配套服务。地方政府应积极创造条件,鼓励社区、街道等基层组织建立微信公众号和网站,利用互联网技术为居民提供优质、便捷的在线公共服务。同时,社区、街道等基层组织应充分利用自己的微信公众号和网站,对以社区居民为主要服务对象且经营规模较小、利润不高、利用现代信息技术营销能力较弱的社区商贸、服务业商户,提供必要的技术帮助,免费为相关商户展示其经营信息或提供链接服务,以为社区居民提供必要的商户经营信息搜索的方便。

5．加强老旧小区改造完成后的后续管理工作。一是老旧小区改造完成后,街道、社区应积极指导、帮助尚未建立业委会的小区居民建立业委会,并通过规范的程序,聘请物业管理服务企业对小区实行物业管理,以加强对小区配套设施的维护和管理,进一步提升并持续保持小区的改造效果,进一步改善小区的生活环境和秩序。二是街道、社区应进一步完善相关机制,落实保障资金,加强对辖区内公共设施的巡查和维护、管理,或及时将相关信息通报给相关部门或公用企业,及时对损坏的小区配套设施进行维修、维护。通过各相关部门的通力合作,共同加强对居民小区配套设施和服务的管理、维护,营造良好的小区生活环境和城市环境。